Astuces pour-réussir un-achat-ou-vente-d’une-copropriété

Se procurer un logement en copropriété ne se limite pas au choix du bien et à son financement. Les différents travaux, charges et gestions des comptes sont à prendre en compte. Chacun doit savoir dans quoi il s’engage avant d’acheter en copropriété. La loi Carrez ou loi du 18 décembre 1996, impose au vendeur d’un lot en copropriété d’en déclarer la surface. Toutefois, les fractions de lots inférieurs à 8m2 ne font pas l’objet de cette obligation.

La superficie réelle du logement .La surface Carrez correspond à la superficie des planchers clos et couverts, à la déduction faite des murs, aux cloisons, aux marches et cages d’escalier et aux embrasures des portes et fenêtres. Cette dernière doit impérativement apparaître ans la promesse de vente. Une révision à la baisse du prix de vente peut être demandée si une erreur de plus de 5 % est commise en défaveur de l’acheteur !

Les diagnostics obligatoires

l’acheteur doit avoir lu tous les documents importants qui permettent d’analyser l’état de la demeure et les travaux à envisager.

L’état des parties communes

Avant de se lancer dans un achat en copropriété, il est important de s’assurer que les parties communes sont en bon état et de connaître tous les travaux envisagés. Pour ce faire, le mieux serait de vérifier l’état d’usure des revêtements de sol et de peintures dans les couloirs ou la cage d’escalier, de visiter les sous-sols pour les problèmes d’humidité ou de fissures, voir les combles pour analyser l’isolation de la toiture et les éventuels signes d’une mauvaise étanchéité.

Le règlement de copropriété

Avant la signature de la promesse de vente, l’acquéreur doit réclamer le document du règlement de copropriété au vendeur ou à l’agent immobilier. Ce dernier indique les droits et les devoirs de chacun dans l’immeuble. Il précise également quel type d’activité y est autorisé. D’autres parts, il délimite les parties communes et les parties privatives et définit surfaces à jouissances exclusives, utilisées par un seul copropriétaire telles qu’une terrasse, un balcon ou autres. Ce document établit également les modalités de calcul des charges entre les copropriétaires.

Vente immobilière : astuces à connaître pour la réussir

Vous avez envie de profiter de la conjoncture pour vendre bien et vite votre logement pour en acheter un plus grand ou mieux placé ? Mettez toutes les chances de votre côté en préparant soigneusement votre vente avant de contacter une agence immobilière.

La présentation du logement

Avant toute procédure de vente immobilière, il est essentiel de prendre soin de son intérieur. Effectivement, votre appartement doit se détacher du lot pour séduire les acheteurs potentiels. C’est donc à vous de le rendre plus attrayant ! Pour ce faire, vous devez valorisez l’espace en rangeant et en vous débarrassant des objets inutiles. Donnez de la luminosité à chaque pièce et optez pour des couleurs sobres et claires comme le blanc, le beige ou encore le gris clair. Votre décoration devra être le plus neutre possible pour que les acquéreurs puissent se projeter dans chaque pièce. vente immobilière

Une estimation à juste prix

Selon plusieurs agences, le délai de vente immobilière moyen est de 95 jours. Cependant, un appartement dont le prix a été surévalué peut prendre des mois, voir des années pour se vendre. D’autres parts, il trouve généralement preneur à un prix inférieur à celui qui aurait pu être obtenu si, l’estimation du bien avait été correcte dès le départ. C’est la raison pour laquelle, il est important de ne pas se tromper dans cette étape clé dans la mise en vente d’un bien immobilier. Pour cela, chacun peut évaluer les annonces portant sur des maisons ou logements similaires au vôtre dans le quartier ou accéder à des références de transactions récentes enregistrées dans le secteur.

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Notons que l’estimation est un exercice assez difficile du fait que plusieurs critères sont à prendre en compte : quartier, exposition, étage, état intérieur du bien, standing du bâtiment, performance énergétique et autres… Pour éviter les erreurs, contacter un agent immobilier est fortement recommandé. Celui-ci vous fournira, gratuitement et sans engagement, une estimation écrite.

Prendre soin de choisir son mandat

Dans le cas où vous avez choisi d’engager un agent immobilier pour la vente de votre bien, vous devriez signer avec ce dernier un mandat de vente. Deux choix s’offrent à vous : un mandat simple ou un mandat exclusif !

Pour la première option, vous avez la possibilité de confier l’affaire à plusieurs agences, ou même vendre « en direct » à un acheteur que vous avez vous-même trouvé ! Par contre, si vous optez pour la deuxième solution, vous donnerez l’exclusivité de la vente à une agence. En gros, vous vous engagerez à traiter obligatoirement par son intermédiaire durant toute la durée du mandat qui est de 3 à 6 mois.

Table of Contents

Conseils Pratiques :

Avant l’acquisition d’un bien,

Vérifier auprès de la Conservation Foncière que le Titre Foncier du bien n’est grevé d’aucune charge foncière (hypothèque) ou d’opposition quelconque (héritiers).
Vérifier auprès des Services des Impôts que le vendeur est à jour quant au paiement des diverses taxes afférentes au bien.
Vérifier, pour les terrains nus, auprès de l’Agence Urbaine que le terrain ne fait pas l’objet de projet d’expropriation pour cause d’utilité publique ou projet quelconque.

Dans le souci de vous servir et de vous simplifier la tâche, notre notaire se chargera de ces démarches (frais en sus).

Frais d’Acquisition et de Notaire

Les frais d’acquisition représentent des impôts pour le compte de l’Etat, ce sont des « Droits de Mutation », collectés par le notaire. Ils se définissent comme suit :

Pour logements à usage d’habitation, locaux à usage commerciaux et terrains non bâtis avec engagement de construire dans les 7 ans suivant l’acquisition :

Droits d’Enregistrement : 3%
Conservation Foncière : 1% + 150 Dhs
Honoraire notaire : 1%, avec un minimum de perception de 3000 Dhs
Frais divers timbres : 1500,00
TVA : 10% du montant des honoraires du Notaire
Hypothèque : 1 500,00 Dhs si valeur < 150 000,00 DHS, 1% au-delà de 150 000,00 DHS

Pour les terrains nus sans engagement de construire :

(Seuls les droits d’enregistrement changent)

Droits d’enregistrement : 7%

Les autres taux demeurent inchangés.

A cet impôt viennent s’ajouter les honoraires du notaire qui représentent un pourcentage appliqué sur le prix de vente, généralement 1%.

Pour les biens non titrés ou MELKIA

En cas d’acquisition d’un bien non titré (melkia), il faut ajouter les frais de titrage qui dépendent de la superficie au sol et du prix du bien acquis. Ils peuvent éventuellement être partagés avec le vendeur.

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ACHAT D’UN BIEN DIT « MELKIA »

Ce sont des biens qui ne sont pas titrés, régis par le droit musulman, pas encore inscrits à la Conservation Foncière. La prudence est de mise car ce bien peut appartenir, par suite de successions, à de nombreux héritiers et un seul ayant droit « oublié » est en droit de se manifester au moment de la réquisition du titre foncier. Il convient de rassembler les actes de propriété qui sont en général des actes adoulaires en langue arabe, vérifier le nombre d’ayants droit, s’assurer qu’ils sont tous intervenants dans la vente, vérifier la situation géographique du bien, sa surface réelle. Toutefois les biens Melkia peuvent ne pas poser de problème particulier mais les vérifications sont impératives. La vente d’un bien Melkia peut s’effectuer devant un Adoul, représentant le droit musulman, un avocat ou un notaire, mais l’acte doit être enregistré.

Droits de publication : 450 Dhs
Droits: 1,5 % jusqu’à 50 000 Dhs + 2 % de la valeur au-dessus
Droits sur les surfaces : 45 Dhs par are entamé (zone urbaine), par hectare entamé (zone rurale)
Droits fixes : 75 Dhs
Géomètre : 2 500 Dhs environ
Frais divers (timbres, etc.) : 1500 Dhs environ.
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